エクセルでドカンと築く「お宝不動産」——ダントツ！サラリーマン不動産投資戦略 |
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私はエクセルのプロではないので、 添付されていたＣＤはとてもありがたかったです。 投資効果を判断するには数字の計算はとても必要。 いろんなケースを考えそして長期的な視野で試算するのはとても時間がかかるものです。 添付されていたＣＤは、その手間を一気に省けるありがたいものでした。 投資の判断基準や試算の仕方は物件や投資家によって様々だと思います。 このエクセルには最低限必要な視点や計算すべきポイントが組まれてありますので、 後は自分で必要と思うものはＣＤにあったエクセルに組み込ませ、 アレンジして活用させていただいております。 私は投資家であって、エクセルのプロではありません。 残念ながら、ここまでのエクセルを組む術は持ち合わせてはおりません。 よって、こんな私にとってはとてつもなくありがた〜いものでした。 試算する時間がかなり省けております。 ありがとうございます！多謝。 辛口な評価になりますが、実際に投資経験のある人からみれば、使えない本でしょう。 １．いくつものエクセルデータがあり煩雑 なんでもエクセルで解決しようとするあまり、投資概念、物件価値、返済、賃料、資産などいくつものデータシートを使わされるのは実に煩雑。 いちばん肝心の物件購入でも、パラメータ調整を6つ、地元の不動産屋に聞き取り調査しろなど手間をかけさせすぎ。しかも大して意味がない。 本にしようとすると、内容を膨らませる必要があったんでしょうが、結果まとまりのない使いにくい内容になっています。 ２．設定が現実的でない たとえば不動産投資の概念説明の中で、「実質年利が10％」の物件を順次取得すると仮定していますが、実質10％の物件などそうはないでしょう。 また、物件取得中の借入金は10年も20年も返済時期を繰延べして１円も返済しないなんて、どこの銀行が許してくれるんでしょうか。 いくら概念説明用とはいえ、無理な設定です。 ３．税金や減価償却が一切考慮されていない 実際の不動産投資には、収入に対して住民税、所得税もかかれば固定資産税もかかりますが、データではそれらは計算されていません。 また建物の耐用年数による減価償却費や火災保険料、取得時にかかる取得税、登記費用、仲介費などもまったく考慮されてません。 この本を信じて物件を買うと、予想外の出費に驚くんじゃないでしょうか。 唯一使えるかも、と思うのは繰上げ返済の計算式です。 もっとも、他の部分の印象が悪すぎたせいで手もつけてないんで責任はもてませんが。 結論として、本として出すには価値がない内容です。 もっと機能を洗練し、オンラインソフトとして頒布した方がよかったんじゃないでしょうか。 出来るだけの実績をがんばってよくまとめてくれた、とても親切な本です。 それをCDにまで反映し、こんな安くてありがとうという感じです。 沢さんの処女作「お宝不動産でお金もちになる」に出会った時は、バブル崩壊で底なし状態でも、不動産投資を客観的に数値化分析し、ご自身で成功されている事実には、驚きとともに、深い共感を持ち、目から鱗が落ちました。 そして、今回の新作を手にして、CD-ROMとともに「体験」してみますと、（１）不動産を「経営」と捕らえ徹底分析している。（２）実際にこの10年間沢さんご自身が経営している物件群のデータを反映させている。（シミュレーションというよりデータというべき）（３）不動産経営で物件毎にB/S（貸借対照表）とP/L（損益計算表）の概念を導入して実際の具体的数値でそれを示している。（４）土地付1棟から区分所有まで、幅広く客観的、徹底分析している。不動産は経営であると言葉だけで唱える本はありましたが、それを実践に裏づけされた数値で示したのは、この本が始めてです。私自身、規模こそ沢さんの数分の一ですが、ほぼ同じ期間、ゼロから不動産を始めた自分の経験からも、本書は永遠の座右の書となると確信しています。 よくぞ、これだけのページ数にこれだけの内容を凝縮したと感服致しております。読者は、筆者が表現仕切れなかった、行間を読みながらエクセルを操作して体験して頂きたいと感じます。 もう一つの本書の感動は、末期ガンと戦っておられる「金持ち兄さんの王道」で著名な藤田健一氏が推薦のことばを執筆なさっていることでした。この短文の行間からも読者は多くを読み取ることができると思います。 沢さん、松井さん素晴らしい金字塔となる作品をありがとうございます。 沢さんの第一作を読んだ時も、「こんな本が欲しかった」と思う内容だったのですが、収益不動産を購入してみると、思わぬ費用も色々かかり、費用対効果を、どう管理していくか、試行錯誤しているところでした。 この本は、実際に多くの収益不動産を運営管理されている沢さんの頭の中にあった計算式や数字の検証を、松井さんがエクセルで使いやすく仕上げてあるので、CD-ROMのソフトを使って、早速、自分の不動産のBSとPLを作ったり、近々くる借り入れ金利の見直しを前に、繰上返済を幾らすることで、月々の返済を従来通りにしていけるのか？など、とても実践的な内容になっていました。 不動産を、これから購入しようとされている方のためには、「お宝不動産」の考え方に沿ったシミュレーションもエクセルでできるようになっていますので、是非、物件を買う前に検証してみられることをお勧めします。 エクセルでドカンと築く「お宝不動産」——ダントツ！サラリーマン不動産投資戦略を楽天で検索 |
